因电梯的停用六旬老人爬楼猝死

2022/08/13

    日前。一则小区物业因部分业主拖欠物业费关停公用电梯，六旬老人爬楼梯时猝死的新闻，再次引起了对物业服务的关注。老人家属称，如不能协商解决赔偿问题，将起诉该物业公司。
    据报道，事情的经过大概为，12月9日下午，小区物业管理公司以部分业主不交物业费为由，停止住宅电梯的运行。5时20分许，家住12层的父亲爬楼梯至9层时晕倒，与其同行的七岁孙子向邻居求助，拨打120。10多分钟后，医生赶到现场，发现电梯关停，于是从1楼爬楼梯到9楼。老人的家属认为电梯的关停耽误了老人最佳抢救时间。最终老人抢救无效死亡，终年62岁。家属提供的诊断证明书为：心源性猝死。

    死者家属称，自己从未欠缴过物业费，而物业公司为业委会人员成立。就本案而言，实际涉及两个问题。
一、  业主与物业的合同关系问题。、
    业主与物业从本质上讲是一种合同关系，即业主委托物业对小区的公共设施进行管理与维护并提供相应的服务。物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。物业管理条例》规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。由此可见，前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。而普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议，与自己选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。从本案介绍的情况看，该小区成立由业主委员会，前一物业公司服务期满后，没有续聘，而是有业主委员会自己成立了一家物业公司进行服务，相当于小区业主自己另行选聘了物业公司提供物业服务。故小区业主应当依据合同，按期缴纳物业费，
二，物业服务内容问题。
    普通物业服务合同的双方为物业公司与业主委员会。普通物业服务合同的内容侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等。高层建筑的电梯服务通常属于居住条件的保障范围内。从介绍的案例看，该小区的物业费按照0.8元/平方米的价格标准向业主收取，该种收费方式属于打包收费，即电梯的维护与保养均包含在内。
    由于电梯属于特种设备，除必须的日常维护外，还需定期进行保养与配件更换，而此类维护，均需专业人员进行且费用不菲。
就本案分析，物业公司的服务与部分业主的欠费问题，虽有一定关系，但从法律上讲是两个法律关系。物业公司作为合同一方，应为全体业主提供合格的物业服务，因为合同的相对方是业主委员会，而业主委员会是代表全体业主的，所以这里的全体业主         即包含已缴费业主，也包括欠费业主。
     同样，由于业主委员会是合同的另一方，部分业主的欠费从法律上讲，是业主委员会对物业公司的欠费，物业公司应当向业主委员会主张权利，而业主委员会再向欠费业主主张权利。
     具体到电梯停运的责任，还要从合同约定的具体内容上看，如果合同有约定，在发生欠费的情况下，物业公司可以停止某项服务，则属于全体业主的自愿选择，否则则属于物业公司的违约。