房产的“自动续期”不等于“免费续期”

2022/08/13

     买的房子七十年以后怎么办？过去一直领房屋业主忐忑不安的问题，这次将正式亮相的《民法典》终于有了答案。即其第三百五十九条提出：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
     我国土地实行的是二元所有制，即城市土地为国家所有，农村土地归村民集体所有。城市对土地居民只有使用权而无所有权。房屋业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。所以70年产权到期以后怎么办，过去一直没有明确。这次终于一锤定音。住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，广大业主不必担心被收回的问题。

     但“自动续期”不等于“免费续期”，民法典提出：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。” 也就是说，这次的民法典只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。具体涉及的法律包括《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”和《城市房地产管理法》“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”也就是说，房屋70年产权到期后，房屋的权利依然存在，但是要想把70年后的房子继续持有下去，仍然需要交费。
      这样的涉及于国于民都是好事，于房屋业主而言，无需担心七十年年后房屋的权利和使用问题，而与政府而言，虽然已经收取了七十年的土地出让金，七十年后政府的土地财政来源依然可以通过房屋产权续期交费的方式继续维持。而结合房地产税的立法推进，七十年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。那么到时的“有偿续期”是以税的方式还是以费的方式收取，还得看下一步房地产税的立法推进情况。所以，对于二手房特别是产权即将到期的二手房买家，应当细致考虑好这个问题再做决定。