离婚诉讼中夫妻共同债权的处理

2022/08/13

1、关于合同解除方面：

⑴房屋买受人因限购政策实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人可以解除合同，并要求出卖方返还已支付的购房款和定金。

⑵对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，房屋买受人因限贷政策导致无履约能力的，买受人可以解除合同，并要求出卖方返还已支付的购房款和定金。

2、关于损失赔偿方面，纪要区分了基本住房、改善性住房和投资性住房进行处理：出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，对购买基本住房和保障性住房 ，原则上不予支持；对于购买投资性住房的，根据公平原则进行处理。

二、《2015年民事审判工作会议纪要》：

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

律师提示：

1、关于合同解除方面，最高院2015年纪要和2011年纪要关于因房贷政策变化导致当事人无法办理按揭贷款，因限购政策变化无法办理房屋所有权变更登记作出了相同的规定，即买受人可以请求法院解除合同，并要求出卖人返还所收的定金和购房款。

2、关于损失赔偿方面，最高院2015年纪要未对此作出相关规定。

三、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（部分引用）

1、（住房限购政策与不可抗力）

　　国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。

　　2、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）

　　住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

　　3、（对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则）

　　房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

　　4、（对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则）

　　房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方虽未办理网上签约，但买受人家庭（含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格（见附件一）的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明当事人变更请求的，按本纪要第三条的内容处理，当事人坚持要求继续履行的，判决驳回其诉讼请求。 

律师提示：

1、限贷限购政策具有可预见性，不属于不可抗力。

2、当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。

3、关于合同解除方面，房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的，当事人有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。

 4、关于损失赔偿，因解除合同造成的损失按照公平原则处理。