借名买房的法律风险

2022/08/13

 根据婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻双方共同财产，包括工资、奖金，生产、经营的收益，知识产权的收益，继承或赠与所得的财产，其他应当归共同所有的财产。夫妻一方的个人财产包括一方的婚前财产，一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，一方专用的生活用品，以及其他应当归一方的财产。

本文笔者本文将以问答形式从法律规定及法律价值取向角度对离婚案件中财产分割典型问题进行分析和归纳，以期对读者有所帮助：

一、采用按揭方式购买房屋是当前房屋买卖的主要方式。请问，如果夫妻双方的住房是按揭房屋，按照《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定，离婚时应当如何进行分割？

1、所有权归属：一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产，未还债务也应由其继续承担。

2、婚后共同还款支付的款项及其相对应财产增值部分的处理：离婚时根据婚姻法第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此，离婚时按照该条规定处理一方婚前贷款所购房屋，并不会损害广大妇女的合法权益。

二、现在房价问题困扰着许多人，年轻人结婚时仅凭自己的收入，一般没有能力买房，只得依靠父母的资助。父母为了子女结婚买房，可能倾其所有，透支了准备养老的积蓄，如果房屋产权登记在自己子女名下，离婚时另一方有权主张分割一半吗？

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定及《婚姻法司法解释三》第七条的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。当事人结婚后，父母为购置房屋出资的，房屋产权登记在出资父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与；如果由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。

三、夫妻一方个人财产在婚后产生的收益属于个人财产还是夫妻共同财产？比如一方婚前有100万元存在银行，婚后产生的利息应如何处理？一方婚前有一套房产价格300万，离婚时因市场因素涨到500万，增值部分如何处理？

《婚姻法司法解释二》第十一条规定，一方以个人财产投资取得的收益为夫妻共同财产，另《婚姻法司法解释三》第五条同时规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。根据上述规定，100万元银行存款产生的利息属于法定孳息，应认定为一方的个人财产。至于一方婚前有一套房产价格300万元，离婚时因市场因素涨到500万元，增值200万元部分属于自然增值，离婚时还是一方的个人财产。

四、夫妻之间赠与房产没过户可以撤销赠与吗？

    将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，而依照合同法关于赠与的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。我国采取的是不动产法定登记制度，无论基于何种原因发生的权属变动均需经登记才产生效力。

    婚姻家庭领域的协议常常涉及财产权属的条款，对于此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥合同法的适用。一方赠与另一方不动产，在没有办理过户手续之前，依照合同法的规定，是完全可以撤销的，这与婚姻法的规定并不矛盾。

五、不离婚可以分割夫妻双方共同财产吗？

《物权法》第九十九条规定共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。《婚姻法司法解释三》第四条　婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

六、夫妻一方瞒着另一方将夫妻共有的房产卖给第三人，已经办理房屋不动产转移登记手续，如何处理？

根据《婚姻法司法解释三》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。